(從本期起，劉慶豐管理營銷智庫將改為每周2、5為大家分享民營牙科營銷那些事，今后將特邀行業內各類精英人才共同撰稿，分享民營牙科方方面面的實戰心得與經驗體會，本期為您隆重推出診所籌備中的陷阱系列文章，敬請欣賞！)

診所場地租賃合同里的哪些事兒 

（合同陷阱篇——小馬童鞋，診所BD專家 ）

由于大多數小伙伴都是醫科畢業，所以關于場地租賃合同的方方面面，由我這個在世界五百強前十的外企中，做了十五年商業地產發展投資的人給大家一瞥，租賃合同里面的各種陷阱。

1.合同正文第一行要寫什么，準確地址必須同房產證上面的描述一樣，房產性質必須為商業，商業，商業（重要的事說三遍），有的同學說了，我們這地方管的不嚴，民宅也拿的下衛生執照，好吧，根據近十年的處理商業地產糾紛的經驗，和各大公司的選址策略指導意見，得出如下現狀，十幾年前被各種人鉆的空子被一一堵上，只留下了一兩個VIP通道（留給市一級特批，大家懂得），現在就連日韓公司這種接地氣，土豪，敢送敢干的公司都遠離了危及房產，你還等什么，等那天您地區的老爺也貫徹精神，來一手不年審的招數嗎？

或者醫院的條件的場地。什么意思？為什么要反復重復房屋性質？因為。。。

平均每12個租賃合同產生糾紛的概率是1.7

以上數字是中國的數字，看上去不高，對比美日歐大家就知道了，人家是1.9%，關于這個數字當時就跟老師用平時不用的英文噴了半天，最后老師的結論是，對比世界的數字相差這么多，是因為中國在發展大家都向往美好的生活，所以這么“拼”

好吧，無論如何，大家談合同的時候一定要寫上，如果業主無良，這樣在合同法上視作對方欺詐，咱們的損失可以得到法律上面的支持，屬于無限防衛條款。

3.租金及遞增的描述方式

答案是。。。。。

如果和業主租賃十年，請分別列明每年租金，這樣的話，在十年內雙方歧義會非常小。

因為法條寫的很籠統，中文又是多音多意文字類型的榜眼，所以關于細節，合同法這么解釋:列明細節，視作雙方同意的特殊約定。也就是說，合同法所規定的各種不為大眾了解的慣例。

4.平面圖

曾經在為業內一個大公司，處理一個房產抵押證明的起草，在翻閱原合同的時候，悍然發現沒有雙方約定的平面示意圖，直接嚇死寶寶了！仔細查看了合同，發現是由文字表述的。

有同學問，為啥不可以文字，其實呢的確可以用，在你可以百分百保證在沒有任何中文語法問題的情況下，描述清楚租賃平面的范圍。平面圖是四邊形啊親。

同學還問:我可以啊！真的可以啊！

總之，認為可以的，請合理安排生產生活時間吧。

5. 租金遞增

根據凈現值的折算基礎7%年，每三年盡量不要超過5%，當然咱們行業的毛利暫時是其他基礎行業的三倍多，算賬的事情，還是線下詳細計算吧。

合同的基礎指引，會陸續寫給大家，選擇過程中因為預先把各位小伙伴放在平均知識結構之上，所以只會選擇重點的條目舉例，有任何問題請向公眾號提問，我會在工作之余盡快回答。

6.甲方權利義務到底該怎么規定

甲方保證乙方可以在場地內正常使用水電（也可以變成：甲方保證租賃物外至租賃物內水電線路接入的暢通），由于甲方原因影響水電正常使用，甲方負責解決。

注意最后一句必須，負責解決，不可以是協調，協助這類的話。

水電是咱們診所必要的經營條件中，除了醫生護士之外最重要的因素了，重要的事，不要說的模棱兩可，……，……，重要的事情說三遍。

好多醫生朋友，公司同事都會問我，是不是開始就這么較真不太好。

大家要了解人際溝通的第一原則，表達簡單，描述直接。

只有開頭盡可能的講好要求，才能保證之后的良好關系。

開誠布公是談合同最佳的策略。

7.由于甲方原因

由于甲方原因這個標題很大，所以遇到口販子類的業主，一定要先用這句話開頭；

由于甲方原因，導致乙方不能正常經營的，或者由于甲方原因影響的第三方，影響乙方正常經營的，甲方負責解決。

這條是咱們寫在紙面上面的自保條款，雖然簡單，但是限制和規范了大多數甲方故意侵害乙方正常利益的行為。

有的同學問了，我們這么寫了，到時候碰上不講理的會有用嗎？

首先，要占法律的制高點，遇到不合理現象用法律說話是咱們簽訂合同的唯一目的，對于業主來說，所有人都是租戶，如果他敢明目張膽的對租戶不講理，下一個租戶難免心里打鼓，總之，這個之前十年的確有這類目光短淺這輩，十年沒有

人能靠耍小手段，平穩經營的。

8.轉租轉讓

甲方允許乙方，在租賃期限內轉讓給有關聯的第三方，租賃合同正常執行。

這條，不能講，總之是開發行業內部秘密之一。能寫上最好寫上。

來源于劉曉慶管理營銷智庫